江西南昌墙体广告讯 南昌市房地产交易市场人头攒动。然而，交易的背后，却鲜有人关注到，在房产交易过程中，至关重要的土地证并未纳入过户必备材料之中。
今年6月，南昌市民易女士通过中介买房时，发现其所购的二手房没有土地使用证（以下简称土地证）。于是，她以该房屋产权存在瑕疵为由，要求解除合同。岂料，中介方非但不同意，还下发“催告单”要求其限期过户付款。
买方讨要说法的同时，卖方和中介方也据理力争。这场购房合同纠纷的背后折射出的是，土地权属登记和房屋权属登记相对分散的现实，并最终引发“是否应该将土地证列为交易过户的必备条件”的法律争议。
房屋无土地证 解除合同引纠纷
一个月过去了，南昌市民易女士一直不思饮食、夜不能寐。易女士告诉记者，6月8日，由于她的大意，或将自己3万元血汗钱“拱手送人”。
易女士回忆称，当天上午，她看中了南昌中环地产顾问有限公司（下称中环地产）挂售的一套“自由都”楼盘的房子，价值76万元。随即，她便与对方签订了存量房买卖居间合同，并支付了3万元定金。事后，易女士通过查证才得知，这套住房虽办了房产证，但未在国土部门办理土地证。
据此，易女士以中环地产介绍的房屋无土地证，房屋产权存在瑕疵为由，拒绝履行买卖合同的付款义务，并提出返还3万元定金的要求。对此，中介方声称需与卖方商量，进而迟迟未拿出处理意见。
焦急等待中，让易女士意想不到的是，7月6日，等来的却是一份中介方的“催告函”。函件写道：“合同签订后，您（易女士）迟迟不履行合同，公司多次电话催促，现在卖方通知您接函后两个工作日内办理过户手续。逾期，卖方将按合同条款视为违约、解除合同，另行处置房产……”
“明明是卖方隐瞒房屋真实情况，中介方审查不力，为何让我来‘买单’？”易女士向新法制报求助。
二手房交易“忽视”土地证
7月8日上午，记者来到位于中山路商会大厦五楼的中环地产总部采访。得知记者来意后，该公司总经理助理李国平告诉记者，按照南昌市有关规定，即使是没有土地证的房子，同样允许进行房产交易。也就是说，只要有房产证等必备材料，即可进行房屋交易，有无土地证并不影响合同履行。因此，中介方也就没有任何告知及审查的义务。
“事实上，我们一直在极力维护易女士，不然3万元定金早就被卖方拿走了。”李国平称，其间，卖方多次要求将代管的3万元定金作为违约金拿走，但均被公司拒绝。究其原因，公司也认为，易女士的说法有一定道理。但现在，即便要解除合同，也要当事三方共同协商。“不可否认的是，从目前的交易状况来看，这（没有土地证）难以成为解除合同的充分条件。”李国平又说，如果卖方不妥协，易女士只能走法律途径。
采访中，李国平一再强调，南昌所有的房产交易均不需要土地证。
为此，记者先后咨询了满堂红房产等5家房产中介，答复如出一辙：“只要提交房产证及其过户必备资料即可，其中不包含土地证”。
随后，记者来到南昌市房地产交易市场。在交易大厅，一位工作人员给记者递上了一份房屋产权交易流程指南。在交易所需材料一栏中，明确房产交易所需材料为：身份证、婚姻状况证明、房产证、产籍档案开放单，而土地证并未名列其中。
就买房时是否注意房子有无土地证的问题，记者随机采访了8位正在办理二手房过户的人。“土地证与过户有什么关系？有房产证就可以吧！”一位市民说。令记者意外的是，受访的上述人士对土地证的作用均一无所知。
对于这一点，易女士也坦言，若不是不久前一套旧房因拥有土地证而得到了拆迁补偿，她也难以深刻理解土地证的重要性——今年年初，她有一套房子被拆迁，由于该房屋“两证”齐全，参照了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的标准进行补偿，而一些无土地证但具有房产证的房屋，依据的是农房标准进行评估补偿。两者之间的拆迁补偿数额相比，后者明显少了许多。
据记者了解，按照南昌市的有关规定，对房屋进行拆迁评估时，土地证是一项重要指标及因素。
“目前，大家（中介)都这么操作，除非客户提出了要求，中介才会去审查土地证。”一位中介工作人员坦言。至于这样操作是否会在今后引起纠纷，他们没考虑那么多。
房管部门与国土部门未衔接
上海财经大学法学院民商法学专家李宇认为，在民法理论中，通常将建筑物与其占用的土地视为一个物，土地为主物，建筑物为从物。“没有土地证，居住的房子就等于是‘空中楼阁’。”李宇做了一个形象的比喻。
既然土地证如此重要，为何不将其列为交易过户的必备条件？
7月8日下午，记者采访了南昌市房管局市场管理处副处长刘胜银。他向记者证实，一直以来，南昌办理过户登记手续确实不需要提供土地证。
“南昌的房管部门与土地部门是分开的，所以我们一直没有进行衔接。”不过，刘胜银强调，基于土地证的重要性，南昌市房管局、南昌市工商局共同制定的《南昌市存量房买卖合同中》第十七条为空白条款，就是考虑买卖双方可以自行约定土地证等其他未尽事宜。记者问及将土地证排除房产交易之外是否妥当时，刘胜银则没有作出正面回应。
“在过户时是否需要‘两证’（土地证及房产证）齐全，不是我们的管辖范围。”7月12日，南昌市国土资源局地籍管理处处长张云美建议记者到房管部门咨询相关情况。该处另一名相关工作人员说，土地证在房产交易中的重要性毋庸置疑。至于为何在交易中没有落实“两证”，他们表示：“确实，两个主管部门在衔接上出现了问题。”
对此，江西明实律师事务所张海水律师认为，根据《城市房地产管理法》（2007年修正）第32条、38条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据“房地一体原则”，未依法登记领取权利证书的人不是所有权人，同样不得从事房地产的处分行为。
北京市大成(南昌)律师事务所刘行律师则认为，从现行的法律来看，没有哪条明确规定未取得土地证的房屋不能交易。他认为，上述关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，指的是实施房地产交易必须以卖方取得权属证书为前提，从中得不出“必须房、地两证齐备方可交易房屋”的结论。在刘行看来，既然没有明令禁止交易，即可认定房屋所有权人是否持有土地证并不影响房屋买卖，更不会导致合同无效。
专家建议房产证土地证“合二为一”
7月10日，中国商业法研究会理事、中南财经政法大学教授乔新生接受新法制报记者采访时表示，房屋产权的是由房屋所有权和土地使用权两部分组成，两者不可分割。
乔新生指出，大部分地方的不动产登记机关是由土地部门和房管部门组成，两者分别负责土地权属登记和房屋权属登记，相对分散。前者依据的是国土资源部颁布的《土地登记规划》执行，后者是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来登记。在实践中，人为将“两证”剥离出来，既不符合国际惯例，又给不动产权利人带来了隐患，甚至有可能导致法律漏洞，客观上造成了社会实践与司法实践的矛盾。
南昌国土部门有关人士介绍称，目前,南昌一些“房改房”确实没有办理土地证，而新楼盘的“大土地证”又没有及时分割成“小土地证”。一旦住宅建设用地使用权满70年后要续期，土地使用权人需要凭借土地证办理续用。如果没有“小土地证”，居民将无法享受这一权利。更为重要的是，由于房、地所有权人不一致，土地使用权单位、原住户与购入者极易发生产权纠纷，例如上述合同纠纷以及将来可能带来的拆迁补偿争议。
“如此交易不仅存在隐患，从《消费者权益保护法》的角度来看，对消费者也失去了公平性！”南昌市东湖区消协姚秘书长认为，如果消费者购买的房屋只有房产证而无土地证，永远不是完整的房产权利人。现实情况下，一些开发商还会把土地证抵押给银行贷款，一旦其还贷出现问题，银行必会将抵押的土地使用权投放进市场。到最后，利益受损的还会是消费者。
针对房产交易的现状，乔新生认为，与城市房地产业的迅速发展相比，现行房地产权属登记制度明显滞后。要解决土地证与房产证存在的衔接问题，有关部门应出台相关措施，即对过去未取得土地证的房屋，明确市民
